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2022年首轮集中供地的几大特点
发布日期:2022-04-20 19:54   来源:未知   阅读:

  2022年开年至今,全国各地楼市“松绑”的消息不绝于耳:下调利率、降低首付、放松限购……“因城施策、分类调控”不断落实,力求支持购房者合理购房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

  目前来看,各地“松绑”的雷声挺大,市场“反馈”的雨点却很小,传导到房企的销售、投资端尤其需要时间。

  有统计显示,今年前两个月,超七成百强房企仍未有土地入账,已经拿地的房企基本是国企央企。如今,随着2022年土地“双集中”全面启动,开发企业投资信心能否在第二季度恢复也成了市场的焦点。锐理君梳理发现,至今已有北京、福州、合肥、长沙、厦门、上海、青岛等多个城市发布了今年首轮的集中供地方案,也呈现出几个鲜明特点。

  经历了2021年的多轮集中供地后,应该说各大城市对于“双集中”的政策磨合期已过,也积累了一定的出让经验,对各项细则的把控也更加驾轻就熟。从今年的供地规模来看,各热点城市呈现出明显的积极供地导向。

  如,上海首批次有40宗土地出让,均为涉宅用地,总供应面积215.6公顷,总起拍价850.7亿元。长沙首批次土地推介共推出36宗地,合约3342亩。福州首批次共推出20宗地,合计约930亩,起拍总价约183亿元。合肥首批次推出32宗地(含2宗租赁用地),合计约2658亩,起拍总价约265亿元。

  2021年,全国22个重点城市实施住宅用地“两集中”(集中发布出让公告、集中组织出让活动)政策,通过“稳地价”,从而“稳房价”。其中,4个一线城市为北京、上海、广州、深圳,其余的为18个二线城市,分别是天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙。

  最新消息显示,从2022年起,东莞成为纳入全国落实房地产长效机制的城市,要求对住宅用地实施“两集中”供地,全年将分4批次进行集中供地,计划出让住宅用地48宗,每批次12宗。2月11日,徐州也发布了今年第一批集中出让商品住宅用地公告,共推出26宗地块,总起价71.3亿,预计3月16日出让。

  上海:首批次涉及临港、金山区、徐汇区、闵行区、青浦区、宝山区、嘉定区、松江区、浦东新区、杨浦区、普陀区、奉贤区12个地区,共计40幅涉宅地块,总出让面积约210.51万方。

  厦门:首批次总计有涉宅用地10宗,优质地块供应有所增加,岛内供应地块增至5宗。地块的付款周期也给予了一定程度的放宽,以期望降低拿地企业的资金周转压力。

  2022年各城市的双集中供地,“多限”仍是稳市场的主要方式。如限制土地成交价格,限制地块建设项目开发房产的销售价格,限制房企参与竞争的主体等。

  需要关注的是,在延续去年土拍规则的基础上,不少城市都做了一些调整,以增大房企的利润空间。

  如,福州的地块大多将采取“限地价、摇号”方式拍卖出让;上海首轮土拍“随机值”政策调整为所有竞拍人均可修改其报价,不再按照之前的规则仅由“相同出价中的后者修改报价”;合肥竞拍方法为“价高者得,投报高品质住宅建设方案,摇号”;厦门沿用“限房价、限地价、定品质+摇号”的竞价方式,通过降低起拍价、减少配建面积、延长付款周期等方式吸引房企。

  为保证市场住房供应的多元化,各城市对房企在配建保障房、安置房、人才住房、租赁住宅、竞品质等方面进行了限制,而且从一线城市更广泛地传导至二三线城市。

  现房:北京18宗地块中,有9宗设置了现房销售竞价环节,但仅有朝阳崔各庄地块以43.47亿元+41000平现房销售面积成交。

  保障性租赁住房:北京朝阳崔各庄、昌平中关村生命科学园、丰台卢沟桥等多个热点地块,均要求配建保障性租赁住房,配建面积将近3.8万平方米,粗略估计未来将提供600套左右具有保障性质的租赁住房。合肥32宗地,有7宗地有配建保障性租赁住房要求,保租房配建比例在5-20%之间。

  竞品质:合肥2022年首批集中供地32宗,均需要房企提供高品质建设方案。

  2月17日,北京2022年首批集中供地收官,共计供应18宗地块,其中17宗顺利成交,1宗流拍。参拍房企有50多家,最终绿城中国拿下3宗,华润置地斩获2宗,中海竞得2宗,金地、保利以联合体形式拿下2宗地。

  从整体溢价情况、流拍率来看,北京2022首轮供地呈现出“不火但非常稳”的局面,品牌房企的回归、积极参拍也说明房企的投资积极性正在修复,但国企仍是成交主力,民营房企的资金压力并未解除,预计接下来其它城市的拍地或进一步延续。

  总体预判,2022年的土地市场仍会以稳为主,整体市场热度也将延续低位运行,城市间分化进一步加剧。随着融资渠道的放宽,开发商在一线城市拿地的积极性有所回升,而低热城市将进一步降低土地出让门槛。市场尤其需要注意以下几点:

  结合当前逐步宽松的楼市政策及信贷环境,市场信心正在恢复。土地出让规则上有所放松,叠加部分企业上半年补库存的需求,房企投资积极性将有所提升,预计部分城市土地市场会有一定程度的提振。

  虽然今年以来房企融资政策放松的导向不断,但频发的“爆雷”事件,让部分房企尤其是民营房企对未来高杠杆拿地拓展保持谨慎态度。此外,今年大部分企业还将面临偿债高峰,资金面仍偏紧。因此,房企的整体投资大概率会呈现一部分躺平,一部分挣扎,一部分猛进的分化局面。这之中,“国”姓背景的企业,无论出于怎样的诉求,都会加大拿地的动作,也会更加夯实自身的土储基础。

  资金压力下,部分民企近1年来的投资几乎停滞,不少投拓er也离职或“被离职”。如果没有一定的土储,即使从这一轮困境中存活下来,企业未来几年也要面临无米下锅的尬局。但从去年二三批次的集中土拍来看,虽然国企、央企的冲劲很足,但很多此前不冒进、低杠杆的房企也抓住了机会“捡漏”。未来很长一段时间,这一策略依然适用。

  简单回顾一下,2021年成都集中供应地块均为“双限地”,采取“限房价、定品质、竞地价”的拍卖方式。在此基础上,这三轮的“玩法”又略有不同,根据当时的市场情况进行了适时的调整。

  2021年第一轮的40宗地,供应于5月8日。在“双限”的基础上,增加了“续竞自持租赁住房”的竞拍条件,同时设有现房销售、成品住宅等条件,土地最高溢价率控制在10%左右;

  第二轮75宗地,供应于8月24日。“续竞自持租赁住房”改为“竞配建销售型人才公寓”,即人才公寓仍为房企可售货值,同时30亩以内的小规模地块有现房销售要求,且禁止房企用“马甲”参拍,要求拿地资金须为合规自有资金,要求极严;

  第三轮40宗地,供应于11月12日。延续了第二轮的“双限+竞配建销售型人才公寓”规则,禁“马甲”,拿地资金须为合规自有资金,但与第二批次相比,第三批次地块中,未见现房销售要求,土地最高溢价率上升至15%左右。

  有消息称,成都2022年首轮供地很快就会出来,参考其他城市的经验,土拍规则会应该会有更合时宜的变化:

  1、是否增加集中土拍次数?2022年,很多城市都采取了四次“双集中”的方式,这更有利于根据市场变化及时调整供地节奏和供地规则。有消息透露,成都也会如此。

  2、降低门槛,避免流拍?除了降低起拍价、提高清水房销售均价等常规操作,还可以减少人才公寓、租赁住房等配建要求。 拿地的门槛会降多少?又会如何平衡土地财政诉求并刺激企业拿地意愿?

  3、摇号,提升房企参拍的积极性?限地价基础上,较之过去以竞配建、竞自持为主的竞拍模式,有城市采取了摇号的形式进行竞拍,激发市场活力。成都会采取这一策略吗?